[(주)그릿펀딩 박범석 대표 칼럼] 물류창고 부동산 P2P펀딩의 가능성

편집국 승인 2020.01.13 09:00 의견 0

과거 국내에서 단순히 창고 또는 물류창고라 통칭되는 건축물은 부동산 투자대상이라는 인식이 미흡하였다. 건축물 특성도 수준 낮은 건축조건과 자재로 지어진 것이 대부분이었다. 그러나 1980년대에 들어서면서 물류창고는 해외 수출입 물량의 급격한 성장과 국내 내수시장 유통규모 증가에 따라 제조 ? 생산기업의 재고관리 기능과 유통 중간기지로서의 필요성이 발생되었다. 물류창고는 생산제품을 보관하는 단순기능을 넘어 생산제품의 수량과 재고량 조절, 유통의 허브(Hub) 역할을 하는 물류센터(Logistics Center) 또는 배송센터(Distribution Center)로 변화된다.

(사진=(주)그릿펀딩)


상당수 기업이 자본유동화를 목적으로, 물류창고의 보유 운용에서 매각 후 임대(Sale & Lease-back) 방식을 선호하게 되었다. 물류창고 매각과 임대의 빈도가 증가함에 따라 안정적 임대수익과 매각 차익을 기대할 수 있는, 주요한 부동산 투자대상으로 재인식하는 계기를 제공하였다. 지지옥션에 따르면 2018년 11월부터 2019년 10월까지 1년간 경매시장에서 매각된 물류창고는 156건, 금액으로는 912억7천만원으로, 이러한 상황 변화를 뒷받침하고 있다.

일반투자자가 물류창고 부동산에 투자하는 방법은 직접투자와 간접투자로 구분할 수 있다. 직접투자는 투자 당사자가 매매에 직접 참여하여 경영권과 수익을 독점할 수 있다. 이는 상당한 자본과 운영 전문성을 갖추어야만 한다. 간접투자는 일반적으로 리츠(REITs)형태로 투자회사를 통하여 투자자가 운영에 대한 전문성이 없더라도 작은 금액으로 참여할 수 있는 있다. 물류창고 부동산에 P2P펀딩과 리츠(REITs)형태의 간접투자를 비교하면, 리츠 형태는 투자주관사가 운영주체로 변경되지만, P2P펀딩은 경영권의 변동 없이 투자여력을 확보한다는 차이점이 있다.

대부분의 P2P펀딩 투자자는 10%대를 초과하는 고수익과 3~6개월의 단기성 상품을 선호한다. 물류창고 P2P펀딩 상품은 단기적 고수익 보다는 장기의 중금리 수익의 상품이 될 것이다. 그렇다면 물류창고에 대한 P2P펀딩의 비교우위는 무엇일까?

P2P펀딩 중 부동산을 대상으로 한 대다수의 상품은 후순위 담보 리스크(risk)의 해지(hedge) 차원에서 고수익을 제시한다. 따라서 담보에 대한 안정성이 선순위 담보에 비하여 취약하다고 볼 수 있다. 물류창고를 대상으로 하는 P2P펀딩은 선순위 담보이거나 엄격한 담보율을 적용한 후순위로 안정성이 강화된 상품으로 설계된다. 현행 단기 P2P펀딩 상품이 제시하고 있는 수익보다 낮지만, 1,2금융권 이자율 보다 높은 장기 수익을 제공한다는 점에서 비교우위가 있다. 지난 10월 제정된 ‘온라인투자연계금융법 및 이용자 보호에 관한 법’에 의하면 P2P 상품의 원리금수취권 거래를 허용하고 있다. 이러한 법적 사항에 따른 물류창고의 장기 투자 리스크도 유동화를 통하여 일정부분 해소될 것으로 보인다.

그럼에도 물류창고 P2P펀딩 상품은 장기 투자되어야 한다는 점에 유의하여야 한다. 따라서 보다 정밀한 심사와 검증이 필요하다. 물류창고 보유 여부와 아울러 운영 능력이라는 정성적 판단이 중요하다. 예를 들어 우량 임차인의 계약가능 여부, 냉동창고와 같은 특수 창고의 운용 경험 등 물류창고 감정평가와 동시에 경영 전반에 대한 검증이 요구되는 상품이다. 이러한 정교한 접근을 한다면, ‘물류창고 P2P펀딩’은 우수한 장기적 중금리 투자대상이 될 것으로 판단된다.

 


글 : ㈜그릿펀딩 대표 / 부동산학박사 박범석

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